Nella fase di ricerca di una casa o di una stanza è utile avere riferimenti chiari sulle tipologie di contratto di locazione per studenti e, soprattutto in periodi di incertezza come quello legato al Covid-19, sapere come è possibile procedere per la risoluzione di un contratto di locazione per studenti.
Come sono disciplinati i contratti di locazione per studenti?
I contratti di locazione per studenti – sottocategoria dei contratti di locazione ad uso transitorio – sono disciplinati dall’articolo 5 comma 2, della legge 431/1998 e, in particolare, dall’articolo 5, commi 1, 2 e 3 del D.M. del 30.12.2002.
Qual è la durata di un contratto di locazione per studenti?
La durata può variare dai sei mesi a tre anni rinnovabili (per ugual periodo), salvo disdetta del conduttore. Le clausole che prevedono una durata inferiore o superiore sono nulle, pena l’applicazione automatica delle norme sulle durate minime e massime previste.
Cosa è il contratto di locazione a uso transitorio?
Il contratto di locazione a uso transitorio (art. 5 l. 431/1998) è un tipo di contratto di locazione abitativa utilizzato per esigenze temporanee non turistiche. La legge determina il periodo minimo – 1 mese – e massimo – 18 mesi – di durata del contratto. Se le parti pattuiscono un periodo inferiore ad un mese o superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e viene sostituita da quella prevista dalla legge.
Cosa succede alla scadenza di un contratto di locazione per studenti?
Alla prima scadenza il contratto di locazione per studenti universitari è soggetto a rinnovo automatico per un periodo di tempo analogo a quello originario, a meno che il conduttore non applichi la sua facoltà di esercitare la disdetta dando un preavviso almeno 3 mesi prima della scadenza.
È possibile recedere da un contratto di locazione prima della scadenza?
Il conduttore ha la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento, con un preavviso di tre mesi, in caso di gravi motivi.
Cosa si intende per gravi motivi?
Il conduttore può recedere dal contratto, con effetto immediato, facendo rilevare la sussistenza dei gravi motivi (non vi è pacifica interpretazione) ovvero attenendosi a quanto prevede l’articolo 3 del DM 16 gennaio 2017, che ha introdotto un termine breve per il recesso (ad esempio in caso di malattia, o di improvviso decesso di un parente che lo costringe a tornare nella propria città di origine e lasciare temporaneamente l’università, ecc.). In tale ipotesi il conduttore è comunque tenuto a inviare una raccomandata al proprietario, dando un preavviso di tre mesi.
È possibile recedere da un contratto “causa Covid-19”?
Il mancato utilizzo dell’immobile da parte dello studente non dipende da responsabilità delle parti poiché il Governo non ha reso “inagibile” l’immobile per legge. L’immobile – nonostante il divieto di svolgimento di attività di didattica in presenza e le limitazioni della libertà di circolazione durante il lockdown – resta a tutti gli effetti utilizzabile. Lo studente che ha scelto liberamente di non utilizzare l’immobile dovrà quindi corrispondere regolarmente il canone.
Un’ipotesi auspicabile è un accordo tra locatore e conduttore sulla riduzione del canone mensile o sulla risoluzione anticipata del contratto. Poiché non esistono soluzioni univoche e valide per tutte le situazioni, considerando lo squilibrio determinato dalle restrizioni, la soluzione di più facile applicazione è quella della cessazione del rapporto. Spesso, però, le parti hanno interesse a portare avanti il rapporto di locazione e la soluzione potrebbe essere quella di rinegoziare alcuni aspetti, ricorrendo alla mediazione.
Pensando al futuro potrebbe prevedersi un’apposita clausola da inserire nei contratti di locazione che dia facoltà di recesso immediato al conduttore in caso di nuovo lockdown.